Abban mindannyian egyetérthetünk, hogy a legjobb munka a tiszta, becsületes, egyenes munka. Azonban bizonyára előfordult már Önnel is, hogy a vállalkozóként elvégzett munkáját a megrendelő nem értékelte megfelelően. Az ilyen esetekben a felek közti helyzet könnyen elmérgesedhet, ami az átadás-átvétel és a kifizetés megtagadásával, vagy éppen pereskedéssel való fenyegetőzéssel járhat. Az esetek túlnyomó többségében a munkát persze annak rendje és módja szerint sikerül lebonyolítani. Ebben a cikkben törekszünk rávilágítani a vállalkozói szempontból problémás esetek megelőzésének módjára.
A kivitelezési szerződésekről általában
A kivitelezési szerződés az egyik legegyszerűbb koncepción alapul. Meghatározott tevékenység útján elkészítek valamit, amely valamit átadok az ügyfelem részére és ezért tőle pénzt kapok. Kivitelezési szerződés esetén egészen konkrétan a kivitelező építési és/vagy szerelési munka elvégzésére, valamint az előállított mű átadására, a megrendelő annak átvételére és díj fizetésére köteles. Nem elegendő tehát a megrendelés szerinti eredmény elérése, azt át is kell adni a megrendelő, vagy a megrendelő által megjelölt személy részére.
Főszabályként a megrendelőnek kell a szükséges tervdokumentációkat elkészíttetni és az esetleges hatósági engedélyeket beszerezni. Ezen kötelezettségek kivitelezőként persze átvállalhatóak, és akár tételesen megnevezve, akár magasabb árképzés útján beépíthetőek a szolgáltatás árába.
Talán említenünk sem kell, hogy az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló kormányrendelet rendelkezéseinek megfelelően a kivitelezési szerződéseket kötelező írásba foglalni.
A kivitelezési szerződéseket megrendelői oldalról egyébként egy korábbi cikkünkben már megvizsgáltuk, amelyet kifejezetten ajánlunk a kivitelezők figyelmébe is.
A „mocskos pénzügyek”
Mint a legtöbb visszterhes szerződés esetén, itt is a legfontosabb kérdés a „Mennyiért?”.
Alapvetően három fajta szerződéses elszámolásról, illetve ezek kombinációjáról beszélhetünk. Az átalánydíjas megoldás szerint az egész „projektre” egy összeget mondhatunk, amelyet a megrendelő vagy elfogad vagy pedig nem. Ez egyrészt azért veszélyes, mert megijesztheti a megrendelőt és további árajánlatok bekérésére sarkallhatja. Másrészt azért szerencsétlen megoldás, mivel olyan többletmunkák kerülhetnek elő, amivel még tapasztalt kivitelezőként sem találkoztunk. Az egyik ügyfelünk például egy kétlakásos társasház felépítését vállalta átalánydíjas díjmeghatározással. Az alap kiásása során azonban egy méretes második világháborús bomba miatt le kellett állítani az építkezést, amely amellett, hogy munkaidő-kiesést okozott, jelentős többletköltséggel is járt.
Az utóbbi időben már a tételes elszámolás módszere vált meghatározóvá a kivitelezési munkálatok piacán. Elterjedté vált ugyanis az a praktikum, amely szerint már az árajánlatban kerülnek meghatározásra a teljesítendő tételekhez rendelt árak. A kivitelezési szerződésben célszerű átemelnünk az ilyen tételeket és árakat, vagy – amennyiben az árajánlatunk egyedileg beazonosítható kóddal láttuk el, úgy arra utalnunk.
Ha a felek átalánydíjban állapodtak meg, a vállalkozó az átalánydíjon felül a pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunka ellenértékének megtérítésére nem jogosult. A megrendelő köteles azonban megtéríteni a vállalkozónak a többletmunkával kapcsolatban felmerült olyan költségét, amely a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható.
Tételes elszámolás szerint meghatározott vállalkozói díj esetén a vállalkozó az elvégzett munka ellenértékére jogosult.
A vállalkozói díj a szerződés teljesítésekor esedékes. Hosszabb projektek esetén érdemes kikötni a részteljesítés lehetőségét, amelyről ajánlott minden esetben jegyzőkönyvet felvenni a megrendelővel.
A megrendelő utasításai
Minthogy a vállalkozó a saját maga ura, a tevékenységét köteles alapvetően maga megszervezni. A megvalósítandó műnek azonban meg kell felelnie a megrendelő ésszerű elvárásainak, így a megrendelő jogosult a tevékenység végzése során utasításokat adni a vállalkozónak. A vállalkozó pedig köteles a megrendelő utasításai szerint eljárni. Az utasítás azonban nem terjedhet ki a tevékenység megszervezésére, és nem teheti a teljesítést terhesebbé.
Ha a megrendelő célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, a vállalkozó köteles őt erre figyelmeztetni. Ha a megrendelő a figyelmeztetés ellenére utasítását fenntartja, a vállalkozó a szerződéstől elállhat vagy a feladatot a megrendelő utasításai szerint, a megrendelő kockázatára elláthatja. A vállalkozó köteles megtagadni az utasítás teljesítését, ha annak végrehajtása jogszabály vagy hatósági határozat megsértéséhez vezetne, vagy veszélyeztetné mások személyét vagy vagyonát.
Fontos, hogy az utasítás nem teheti a teljesítést a vállalkozó számára terhesebbé. Amennyiben tehát vállalkozóként egy túlságosan fontoskodó megrendelő esetén érdemes határozottan megvonnunk a határvonalat az elvárások kifejezése és a tevékenységünk megszervezése között.
A megrendelő ellenőrzési joga
A megrendelő a tevékenységet és a felhasználásra kerülő anyagot bármikor ellenőrizheti. Ez azt jelenti, hogy a megrendelő a munkaterületre besétálhat és szemrevételezheti a munkát. Amennyiben ez a kivitelezési munkálatok határidőre vagy szakszerű módon történő elvégzését veszélyezteti, érdemes erre még időben felhívni a megrendelő figyelmét.
Hangsúlyozzuk, hogy a megrendelő jogosult ellenőrizni, de ez nem a kötelezettsége. A vállalkozó nem mentesül a szerződésszegés jogkövetkezményei alól amiatt, hogy a megrendelő a vállalkozó tevékenységét nem vagy nem megfelelően ellenőrizte. A szerződésben fontos rögzíteni azt, hogy a beépítendő anyagokat a megrendelő, avagy a vállalkozó szerzi-e be. A megrendelő által átadott anyagokra vonatkozóan a kivitelezőnek kell ellenőriznie, hogy alkalmasak-e a beépítésre, felhasználásra. Ha a megrendelő alkalmatlan, hibás anyagot szolgáltat és a kivitelező elmulasztja felhívni erre a megrendelő figyelmét, a vállalkozót erre vonatkozóan még kártérítési felelősség is terheli!
A többletmunka és a pótmunka
Ahogyan arról már korábbi cikkünkben szó volt, többletmunka az olyan munka, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg és azt a vállalkozó ugyan a vállalkozói díj meghatározásánál nem vette figyelembe, ugyanakkor az a kivitelezési szerződés tartalmát képezi és így a vállalkozó köteles is elvégezni.
Pótmunka pedig az olyan munka, amelyet a megrendelő – például tervmódosítással – utólag rendelt meg, amennyiben annak elvégzése nem teszi a vállalkozó feladatát aránytalanul terhesebbé. A vállalkozó köteles a pótmunkát is elvégezni.
Meglátásunk szerint ajánlott a kivitelezési szerződésben legalább az egyik, de inkább másik kategóriát a tevékenységre szabottan körülírni, esetleg példákat is hozni rá.
Az átadás-átvétel menete
A vállalkozó a művet átadás-átvételi eljárás keretében köteles átadni, amelynek során a felek elvégzik az adott üzletágban szokásos azon vizsgálatokat, amelyek a teljesítés szerződésszerűségének megállapításához szükségesek.
Határidőben teljesít a vállalkozó, ha az átadás-átvétel a szerződésben előírt teljesítési határidőn belül megkezdődik. Nem kell tehát attól tartani, hogy a szerződés szerinti határnapon nem tudjuk átadni a művet, ugyanis nagyobb projektek esetén akár napokba, vagy hetekbe is telhet a teljesítés megrendelő által való átvétele. Az átadás-átvétel időtartama főszabály szerint harminc nap, de ettől a konkrét szerződésben el lehet térni.
A megrendelő nem tagadhatja meg az átvételt a mű olyan hibája miatt, amelynek kijavítása vagy pótlása nem akadályozza a mű rendeltetésszerű használatát.
Ha a megrendelő az átadás-átvételi eljárás lefolytatását nem kívánja, akkor az általa történő tényleges birtokbavétel útján a szerződés teljesítése elfogadottnak tekinthető. A későbbi viták elkerülése végett erről érdemes valamilyen írásos dokumentumot, akár egy egyszerű jegyzőkönyvet – kettő tanú aláírásával ellátva – felvenni.
A szerződés megszüntetése
A megrendelő a szerződéstől a szerződés teljesítésének megkezdése előtt bármikor elállhat, ezt követően a teljesítésig a szerződést felmondhatja. A megrendelő elállása vagy felmondása esetén köteles a vállalkozónak a díj arányos részét megfizetni és a szerződés megszüntetésével okozott kárt megtéríteni azzal, hogy a kártalanítás a vállalkozói díjat nem haladhatja meg.
A vállalkozó ezzel szemben csak akkor jogosult a szerződéstől elállni, vagy felmondani azt, ha a szerződés ellehetetlenült, vagy a szerződés teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt. Az elállás, illetőleg felmondás érvényességéhez azt pontosan meg kell indokolni. Az indokolás hiánya, vagy valótlan volta az elállás, illetőleg felmondás jogszerűtlenségét eredményezi, amely a kártérítési felelősséget keletkeztethet a kivitelező oldalán.
Amennyiben a leírtakkal összefüggésben kérdése merült fel, vagy egy konkrét esettel kapcsolatban van szüksége segítségre, forduljon hozzánk bizalommal!
Dr. Babos Péter LL.M. ügyvéd
Dr. Szendrői Dávid LL.M. ügyvéd
Szendrői & Babos Ügyvédi Társulás
