Minden, amit a kivitelezési szerződésekről tudni érdemes!
Vitathatatlan, hogy az építkezések lefolytatása és felújítási munkálatok elvégeztetése rendkívül sok szervezéssel, költséggel és nem utolsó sorban idegeskedéssel járnak. Előfordul, hogy a kivitelezés nem az elvárásoknak megfelelően készül el, vita alakul ki a szakemberrel, vagy éppen a vállalkozó egyszer csak felszívódik. Az ilyen kivitelezések során felmerülő jelentős mértékű pénzköltségeket és stresszt gondos előkészülettel és egy megfelelően elkészített, írásbeli kivitelezési szerződéssel kordában tarthatjuk.
Szerződő felek – avagy a vállalkozó „lecsekkolása”
Amikor kiválasztjuk, kivel is kívánjuk a kivitelezési munkálatokat elvégeztetni, a későbbi fejfájások megelőzése érdekében jobb, ha egy kissé utánajárunk a vállalkozónak. Egyéni vállalkozók esetében a NAV által vezetett elektronikus nyilvántartásból, a cégek esetében pedig az Igazságügyi Minisztérium által üzemeltetett elektronikus cégjegyzékből tudjuk lekérni a vállalkozás adatait.
Amennyiben a vállalkozással szemben végrehajtási-, felszámolási-, kényszertörlési-, esetleg végelszámolási eljárás van folyamatban, vagy éppenséggel az adóhatóság felfüggesztette vagy törölte a vállalkozás adószámát, legalább fel kell ébrednie a gyanúnak arra, hogy ott valami nincsen rendben. A legtöbb esetben az ilyen vállalkozásoknál számolni lehet azzal, hogy egyik napról a másikra eltűnnek, vezetőjük elérhetetlenné válik.
Ha a vállalkozással ajánlás útján vettük fel a kapcsolatot, az árajánlat beérkezése előtt érdemes megkérdezni az ajánló felet a vállalkozás által elvégzett konkrét munkáról. Lehetséges, hogy egy vállalkozó valakinél nagyon szépen bekötött és felszerelt egy mosdót, de egy több zuhanyzóból álló fürdőhelyiség elvárt szinten történő kivitelezése már gondot okozna számára.
Írásbeli szerződés
„Szó elszáll, írás megmarad.” Az örökérvényű mondást a jogszabályok is magukévá teszik. Kötelezően írásba kell foglalni a kivitelezési szerződést, ha üzletszerűen építési tevékenységgel foglalkozó vállalkozást kívánunk megbízni. Az írásbeli szerződés hiánya mindkét fél számára kockázatot hordoz magában, mivel a szerződés érvénytelennek minősül. Az érvénytelen szerződés legfontosabb következménye, hogy arra jogot alapítani nem lehet: elveszik a kellékszavatossági (kijavítási) igény; a kötbér érvényesíthetősége megszűnik; a díjakban való megállapodás kiüresedik; a szerződés kikényszeríthetősége megszűnik. Érvénytelen kivitelezési szerződés esetén a bírósági gyakorlat kizárólag az alaptalan gazdagodás pénzbeni megtérítését alkalmazza, mint jogkövetkezményt. Ez a gyakorlatban annyit jelent, hogy szakértő állapítja meg az addig elvégzett munka értékét, majd annak megfizetésére kötelezi az megrendelő felet, de a vállalkozó nem köteles befejezni a kivitelezést. Fontos kiemelni, hogy az írásbeli szerződés követelménye a fővállalkozó és alvállalkozó viszonyában is fennáll.
Kivitelezési szerződés alapján a kivitelező építési, szerelési munka elvégzésére és az előállított mű átadására, a megrendelő annak átvételére és díj fizetésére köteles. Ennek megfelelően a kivitelezési szerződésben mindenképpen rögzíteni kell egyrészt azt, hogy mi a vállalkozás által elvégzendő pontos feladat, másrészt pedig a vállalkozói díj mértékét. Ezek a szerződés olyan lényeges elemei, amelyek rögzítése nélkül a felek között létre sem jön a szerződés. Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló kormányrendelet („Kivitelezési Kódex”) további kötelező tartalmi elemeket ír elő, így meg kell határozni a teljesítési határidőt vagy határidőket és ezzel összefüggésben akár a vállalkozói díj megfizetésének ütemezését is. Egyszerűbb szerződések esetén egyetlen végső határidő is elegendő, ám összetettebb, többfázisú munkálatoknál indokolt lehet a tervezett munkafázisok külön határidőhöz kötése és a fizetési ütemezés ehhez való igazítása.
Sajnos tényként állítható, hogy manapság a kivitelezők, illetve fő- és alvállalkozók és megrendelők az egymással megkötni szándékozott kivitelezési szerződéseket nem szokták írásba foglalni. Ahogy fentebb már kifejtettük, az írásba foglalás nélkül a felek szerződése bíróság előtt kikényszeríthetetlenné válik. Érthetetlen számunka az, hogy az olyan könnyelmű gyakorlat folytatásával, mint az írásbeliség mellőzése, a felek miért vállalnak ilyen jelentős mértékű, szükségtelen kockázatot.
Pótmunka és túlmunka
A pótmunka és a túlmunka fogalmát a Ptk. határozza meg. A szerződéskötési tárgyalások során érdemes a kettőt egymástól elkülöníteni az esetleges félreértések elkerülése és nem várt költségek minimalizálása érdekében.
Többletmunka az olyan munka, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg és azt a vállalkozó ugyan a vállalkozói díj meghatározásánál nem vette figyelembe, ugyanakkor az a kivitelezési szerződés tartalmát képezi és így a vállalkozó köteles is elvégezni.
Pótmunka pedig az olyan munka, amelyet a megrendelő – például tervmódosítással – utólag rendelt meg, amennyiben annak elvégzése nem teszi a vállalkozó feladatát aránytalanul terhesebbé. A vállalkozó köteles a pótmunkát is elvégezni.
A többletmunkára és a pótmunkára vonatkozóan a felek már a szerződésben előre megállapodhatnak ezek részletszabályairól, például az utólagos díjazásról.
A kötbér, mint a szerződésszegés biztosítéka
A szerződésszegések két klasszikus biztosítéka a foglaló és a kötbér. Kivitelezési szerződések esetében azonban a kötbérfizetési kötelezettség kikötése vált elterjedté.
Aki kötbér fizetésére kötelezi meg, a szerződés általa történő vétkes megszegése esetén köteles a szerződésben meghatározott összegű pénzt fizetni – általában – a másik félnek. A kötbér egyfajta „kárátalány”, a kötbérfizetési kötelezettség beállásához nem szükséges ténylegesen kár bekövetkezése. Ha a kötbér kötelezettje nem felelős a szerződés megszegésért, akkor mentesül a kötbérfizetési kötelezettsége alól. A kötbér kizárólag írásban köthető ki, ami feltételezi az írásbeli szerződéskötést.
Kivitelezési szerződések esetén a kötbér tipikus esete az, amikor a kivitelező az egyes szerződéses teljesítési határidőket elmulasztja, azaz ha megcsúszik a munkával, akkor meghatározott pénzösszeget kell teljesítenie a megrendelő részére. Ez segíthet rászorítani a vállalkozót az általa vállalt teljesítési határidők betartására.
Kifizetési ütemezés
Amennyiben a felek a bonyolultabb kivitelezési munkálatok esetén az egyes munkafolyamatok befejezéséhez, azaz részteljesítéshez kötik a teljes vállalkozói díj részleteinek kifizetését, így megakadályozható az, hogy a teljes kivitelezés befejezésekor túlságosan sok hiba kerüljön elő. Az egyes részteljesítések átvételekor érdemes egy átadás-átvételi jegyzőkönyvet felvenni a teljesített munkáról, valamint az esetlegesen kijavítandó hibákról. Ez szükség esetén alá tudja támasztani azt, hogy a megrendelő felhívta a kivitelező figyelmét a mű hibájára, amelyet a kivitelező köteles kijavítani, a hibás dolgot kicserélni.
A szerződésen belüli részteljesítéseknél a megrendelő kellékszavatossági igénye külön-külön érvényesíthető.
Kellékszavatosság
A megrendelő kellékszavatossági igénye alapján első körben kijavítást vagy kicserélést igényelhet, kivéve ha ez a vállalkozó számára lehetetlen, vagy ha számára aránytalan többletköltséget eredményezne.
Ha a megrendelő kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt, vagy a kivitelező nem tudja, avagy nem vállalja a kijavítást vagy kicserélést, akkor a megrendelő kérheti a pénzbeli ellenszolgáltatás arányos leszállítását. Emellett a hibát a kivitelező költségére kijavíthatja vagy kijavíttathatja, illetve a szerződéstől elállhat.
Amennyiben a leírtakkal összefüggésben kérdése merült fel, vagy egy konkrét esettel kapcsolatban van szüksége segítségre, forduljon hozzánk bizalommal!
Dr. Babos Péter LL.M. ügyvéd
Dr. Szendrői Dávid LL.M. ügyvéd
Szendrői & Babos Ügyvédi Társulás
